Skadet hus

Fast eiendoms rettsforhold

Fast eiendoms rettsforhold, herunder blant annet tingsrett, omhandler reglene vedrørende de materielle ting, løsøre og fast eiendom. Med materielle ting siktes det i denne anledning også gjerne til fordringer, men de formuerettslige forhold reguleres stort sett av obligasjonsretten. Blant temaer som faller inn under dette fagområdet er forholdet mellom parter i et sameie eller servituttforhold, hevdsreglene, reglene om tomtefeste samt nabolovgivning.

Vi opplever at mange klienter ønsker bistand med å få klarlagt hvilke rettigheter de og deres eiendommer har overfor en annen privatperson. Dette kan for eksempel dreie seg om vei-, vann-og avløpsrettigheter,borett,båtfeste-og bryggerettigheter eller andre rent privatrettslige forhold, som for eksempel uklarhet om hvor eiendomsgrenser går, eller spørsmål om hevd av en rettighet.

I slike saker er en helhetlig oversikt over eiendomsforholdene ofte avgjørende for en god juridisk vurdering og en fordel for en eventuell videre prosess for de alminnelige domstolene eller jordskifteretten.

Videre oppstår det ofte konflikter mellom beboere i sameier og borettslag vedrørende fordeling av vedlikeholdskostnader, ulike rettigheter knyttet til fellesarealer eller hver beboers utnyttelse av sin egen boenhet, for eksempel ved på-eller ombygging.Vi bistår med tvisteløsning i disse sakene. Ofte gir en dialog innad i sameiet, eventuelt et styremøte eller en ekstraordinær generalforsamling, en god løsning uten at rettslige skritt er nødvendig.Vi bistårmed å vurdere hva som ikke kan gjøres på en eiendom og hva en nabo må tåle.

Vårt kontor har advokater med kompetanse innen fast eiendoms rettsforhold, og bistår i de fleste saker innen dette fagområdet. Vi tilbyr også juridiskbistand i anledning husleiesaker.

Mangel ved fast eiendom

Ved kjøp av fast eiendom foreligger det ulike regelsett avhengig av om det er en eksisterende eiendom eller om det er en avtale om nyoppføring av eiendom.For avtaler om salg av en eksisterende tidligere oppført bolig gjelder avhendingslova. Det vanlige er da at eiendommen selges «som den er», dvs. at selger har fraskrevet seg ansvar for skjulte feil og mangler.

Avhendingsloven Avhendingsloven regulerer forholdet mellom selger og kjøper der det etter overtakelse oppdages feil og mangler ved boligen, evt at det foreligger en forsinkelse etter kontrakten.Vanligvis er ingen av partene i kontraktsforholdet å anse som profesjonelle, og partene er således likestilte.

Hvorvidt det foreligger en mangel som gir deg rettigheter i forhold til selger, beror i det vesentlige på hva som er avtalt i kjøpekontrakten. De fleste kjøpekontrakter meglere benytter er standardkontrakter hvor det er inntatt en «as-is» klausul. Boligen selges «som den er», dvs. at det i utgangspunktet ikke foreligger mangel ved eiendommen. «As-is» klausulene kan være formulert på forskjellige måter.
 
Det kan for eksempel stå følgende isalgsoppgaven:«eiendommen selges som den er», «i besiktiget tilstand»,«i foreliggende stand»,«uten feil og mangler» mv.Dette hever terskelen for hva som utgjør en mangel i avhendingslovens forstand. Det er kun unntaksvis at det foreligger mangler, og dette reguleres av lovens § 3-9. Selv omeiendommen ikke er i perfekt tilstand, betyr ikke dette nødvendigvis at det foreligger en mangel i avhendingslovens forstand. Bakgrunnen for denne lovreguleringen er at de fleste eiendommer er brukte eiendommer, hvor man ikke kan forvente det perfekte.
 
 
Det foreligger derfor kun mangel ved eiendommen i tre typer situasjoner
1. hvis selger har unnlatt å gi de opplysningene man har hatt kjennskap til.
2. hvis selger har gitt uriktig informasjon.
3. hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente ved avtaleinngåelsen.
 

Dersom man kjøper en bolig med en «as-is»-klausul, er det altså spesielt viktig at man besiktiger boligengrundig før man legger inn bud.Selger har imidlertiden opplysningsplikt.

Rettighetene som kan utløses av en mangel, er prisavslag, krav om erstatning og eventuelt heving av kjøpet hvis det foreligger vesentlig mangel.

Hva må du gjøre når du oppdager en mangel?

Du må undersøke eiendommens tilstand etter kjøpet. Dersom du oppdager forhold ved eiendommen som du mener utgjør en mangel, er det viktig at du reklamerer overfor selger så snart som mulig for at du ikke skal miste rettigheter du ellers ville hatt.

Forat du ikke skal miste retten til å for eksempel kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet, bør du ikke reparere mangelen før selger er gitt enutbedringsmulighet (for eksempel en tidsfrist til å rette mangelen). Du bør imidlertid iverksette nødvendige tiltak for å begrense skadeomfanget (for eksempel midlertidig tetting av hull i taket ved lekkasje).

Forsikringsdekning

Ved salg av eksisterendebolig er det er vanlig at selger tegner eierskifteforsikring når de skal selge. Forsikringsselskapene krever i disse tilfellene at det inntas en «as-is» klausul i avtalen. Eierskifteforsikring vil si at selger har forsikret se mot det krav en kjøper eventuelt måtte ha overfor selger. Kravet overføres til et forsikringsselskap, som oftekunjobber med slike mangelsaker.

I de senere år er det også mer vanlig med boligkjøperforsikring. Dette er motstykket til eierskifteforsikring. Mer konkret er det en forsikring der kjøper forsikrer sitt eventuelle mangelskrav, slik at boligkjøperforsikringsselskapet gjennom sine advokater håndterer mangelsaken for kjøper overfor selger/eierskifteforsikring